其實，達到減少涉稅損失的方法有很多種，如果能夠在熟知相關(guān)稅收法規(guī)的基礎(chǔ)上，在符合稅法、不違反稅法的前提下，通過對籌資活動、投資活動、經(jīng)營活動等的巧妙安排，同樣可以達到規(guī)避或減輕稅負的目的。本文就房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃思路及技巧做些探索，供同行及房地產(chǎn)企業(yè)參考并以此引起爭鳴，在稅收籌劃領(lǐng)域有所作為。百家之言，難免有誤，見仁見智，共同探討。

    一、充分利用國家稅收政策

    （一）內(nèi)部工程回避工程結(jié)算

    現(xiàn)行稅法規(guī)定：單位所屬獨立核算的內(nèi)部施工隊伍承擔(dān)其所隸屬單位的建筑安裝工程，凡同本單位結(jié)算工程價款的，不論是否編制工程概（預(yù)）算，也不論工程價款中是否包括營業(yè)稅稅金，均應(yīng)當(dāng)征收營業(yè)稅。滿足前述規(guī)定，恰當(dāng)?shù)卦斐蛇m用不予征稅的條件，是我們開展相關(guān)節(jié)稅籌劃的關(guān)鍵。

    （二）以收取轉(zhuǎn)、分包管理費取代收取工程居間介紹費，工程承包公司是否與建設(shè)單位簽訂承包合同，將適用不同的稅率。若承包公司與建設(shè)單位簽訂承包合同，適用建筑業(yè)3％的稅率；否則，適用服務(wù)業(yè)5％的稅率。因此，以收取轉(zhuǎn)、分包管理費取代收取工程居間介紹費，可以收到節(jié)稅效果。前提是，從事工程居間介紹的公司本身具有工程承包資質(zhì)，并在轉(zhuǎn)、分包過程中不違反相關(guān)法律限制。

    （三）利用外購物業(yè)的折舊抵稅功能調(diào)節(jié)當(dāng)期應(yīng)納稅所得額

    在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的盈利年度，尤其是在通貨貶值的經(jīng)濟運行階段，外購、儲備物業(yè)，可以兼收物業(yè)折舊抵稅與房地產(chǎn)投資保值雙重效益。在相同的財務(wù)狀況下，配合企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，并購?fù)袠I(yè)虧損企業(yè)，可以按照稅法規(guī)定，以未彌補虧損沖抵企業(yè)所得稅稅基。

    （四）利用境外關(guān)聯(lián)機構(gòu)或個人進行營業(yè)稅籌劃

    依據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》第一條和《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》第七條的規(guī)定，在中華人民共和國“境外”提供本條例規(guī)定的勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)，不發(fā)生營業(yè)稅納稅義務(wù)。以設(shè)計勞務(wù)為例，國稅發(fā)〔1994〕214號文件明確規(guī)定：境外機構(gòu)除設(shè)計開始前派員來我國進行現(xiàn)場勘查、收集資料、了解情況外，設(shè)計方案、繪圖等業(yè)務(wù)全部在中國境外進行，設(shè)計完成后，將圖紙交給中國境內(nèi)企業(yè)。在這種情況下，對外商從我國取得的全部營業(yè)收入不征收營業(yè)稅。

    （五）變房屋出租為對外投資

    變房屋出租為對外投資也是房地產(chǎn)企業(yè)比較常用的一種納稅籌劃方法。某些房地產(chǎn)開發(fā)公司在好地段擁有一些房屋，但由于房屋建造的歷史期限較長，其原值較低，若出租這些房屋，將能收取很高的租金，也就意味著要繳納很多的營業(yè)稅。如何節(jié)稅？房屋所有者可以將這些房屋轉(zhuǎn)成對外投資，達到節(jié)省營業(yè)稅和房產(chǎn)稅的目的。變房屋出租為對外投資，實際上是以不動產(chǎn)對外投資。由于對以不動產(chǎn)對外投資的行為免征營業(yè)稅，同時又屬于對外投資，房產(chǎn)并沒有直接參與企業(yè)經(jīng)營，因此不需要繳納房產(chǎn)稅。房屋產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，由接受投資方繳納企業(yè)房產(chǎn)稅。