18.房產(chǎn)分兩期開(kāi)發(fā)，一期建造的園林景觀，會(huì)所等的成本應(yīng)在兩期成本中分配。分配的標(biāo)準(zhǔn)以兩期的銷售面積合理嗎?有什么統(tǒng)一的分配標(biāo)準(zhǔn)?
　　答：建筑面積是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各期成本分配的主要標(biāo)準(zhǔn)，一般都采用此標(biāo)準(zhǔn)分配一些共同成本，如各期之間，配套設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施的成本等，對(duì)于前期和配套費(fèi)用，其發(fā)生的成本與土地面積沒(méi)有直接關(guān)系，而與建筑面積有關(guān)系，所以，其分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)一般是按建筑面積進(jìn)行分?jǐn)?。可銷售面積是單位成本計(jì)算基礎(chǔ)。參見(jiàn)下面詳述：
　　由于土地費(fèi)用和前期、配套等費(fèi)用并不是按我們的會(huì)計(jì)分期來(lái)確定和支付的，所以，這部分費(fèi)用除按上述開(kāi)發(fā)成本的相應(yīng)明細(xì)科目進(jìn)行歸集外，還要采用一定的分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)在各成本對(duì)象之間進(jìn)行分?jǐn)?。分?jǐn)偟臉?biāo)準(zhǔn)有兩個(gè)，即土地面積和建筑面積。
　　由于企業(yè)在獲得土地后必須按照規(guī)劃部門規(guī)定的容積率進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，不得超容積率設(shè)計(jì)和施工，所以，該土地上的可建建筑面積在獲得用地批準(zhǔn)書(shū)時(shí)已經(jīng)確定。但由于項(xiàng)目的分期施工，使得每期占用土地的面積與實(shí)際建造的建筑面積不匹配。如果按土地面積進(jìn)行分?jǐn)?，那么就?huì)造成以高層為主的那一期單方土地成本低，而以多層或聯(lián)排為主的一期單方土地成本高。在土地成本占開(kāi)發(fā)成本比例較高的地區(qū)，按土地面積進(jìn)行分?jǐn)偩蜁?huì)造成各期成本忽高忽低，不能真實(shí)反映項(xiàng)目的實(shí)際成本。因而在一般情況下采用按建筑面積進(jìn)行分?jǐn)偙容^合理。但如果建造的產(chǎn)品有明顯的差異，比如將其中一部分土地用來(lái)專門建造大型商鋪或俱樂(lè)部、或是在原來(lái)已建好的建筑物上進(jìn)行改造等，與另外一部分土地上建造的是完全不同性質(zhì)和不同用途的產(chǎn)品時(shí)，用土地面積進(jìn)行分?jǐn)偢享?xiàng)目的實(shí)際情況。所以，企業(yè)可根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的具體情況選用其一或同時(shí)使用，但一經(jīng)確定不得隨意更改。
　　根據(jù)取得的實(shí)測(cè)報(bào)告列示完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品建筑面積的分布情況，并對(duì)照預(yù)測(cè)報(bào)告審核確認(rèn)實(shí)測(cè)報(bào)告中總建筑面積和按品種分類的各類面積比例的準(zhǔn)確性。區(qū)分那些是可售面積，那些是不可售面積(包括不可售的人防車庫(kù)、自行車庫(kù)、公建部分、教育設(shè)施、由于光照不足無(wú)法銷售的房屋和居委會(huì)、物業(yè)辦公用房屋等)。對(duì)會(huì)所、地下車庫(kù)等公建配套設(shè)施是否可售的衡量標(biāo)準(zhǔn)是看其權(quán)屬，如在銷售合同中明確產(chǎn)權(quán)屬于開(kāi)發(fā)商所有，則屬可售面積;如明確屬全體業(yè)主，則屬不可售面積，最終計(jì)算出實(shí)際可售房屋面積。這是計(jì)算單位成本的依據(jù)，如果面積計(jì)算不準(zhǔn)確，直接影響銷售成本和銷售利潤(rùn)計(jì)算的準(zhǔn)確性。

　　19.項(xiàng)目總投資是個(gè)什么概念?它包含什么?
　　答：項(xiàng)目總投資是指項(xiàng)目建設(shè)投資、流動(dòng)資金投資和建設(shè)期利息之和，也叫投資總額，主要在項(xiàng)目可行性報(bào)告中使用。房地產(chǎn)項(xiàng)目的總投資包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、建設(shè)配套費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)用、室外工程費(fèi)、建設(shè)監(jiān)理費(fèi)、建設(shè)單位管理費(fèi)、預(yù)備費(fèi)以及建設(shè)期貸款利息等項(xiàng)目，當(dāng)然，對(duì)項(xiàng)目總投資包含的內(nèi)容，不同的教材和企業(yè)在理論和實(shí)踐中均有不同的表述。