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土地增值稅根源在征稅基礎(chǔ)

時間:2013-12-11? 點擊: 次 來源:未知
    【導(dǎo)讀】從11月24日央視報道2005-2012年間房企共欠繳3.8萬億土地增值稅至今,關(guān)于房企“欠稅門”的爭論一直未平息,各方各執(zhí)一詞、互不相讓。
  房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為,央視所說的欠稅屬于“應(yīng)繳未繳”稅額,在開發(fā)項目清算之前可以不用繳納,但不能叫欠繳。而且,根據(jù)2012年132家A股上市房企年報,這些企業(yè)2012年的稅費總額已經(jīng)超過了凈利潤,萬科、保利和招商納稅額分別是其凈利潤的2倍、1.5倍和1.4倍,房企稅負(fù)太重,當(dāng)減稅而非加稅;學(xué)者和業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,土地增值稅不僅稅制結(jié)構(gòu)超復(fù)雜(先預(yù)繳、后清算),而且操作空間大(可扣除成本泛化、清算時間不可控),無法避免房企有效避稅的結(jié)果。對于央視的報道,國稅總局做出回應(yīng)稱,“欠稅的巨額推算的方法是不正確的,是對稅收政策和征管方式存在誤解誤讀”。同時,國稅總局財產(chǎn)行為稅司負(fù)責(zé)人認(rèn)為,土地增值稅在征管方面還存在著一些困難和壓力,主要表現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營情況復(fù)雜,土地增值稅稅制設(shè)計也比較復(fù)雜。
  既然主管當(dāng)局都認(rèn)為,由于客觀上的原因,土地增值稅征管存在困難,繼續(xù)維持“一筆糊涂賬”的狀態(tài)無法扭轉(zhuǎn),這意味著有關(guān)房企巨額“欠稅”的爭論將最終不了了之。但是,就像不久前報道“星巴克暴利”一樣,央視將這樣一個“小稅種”揪出來并非犯了基本財務(wù)概念上的錯誤,將“應(yīng)繳”錯解為“欠繳”。社會各界對于土地增值稅問題上的“糾結(jié)”絕非因該稅種稅制設(shè)計、征管難度大和成本高而造成,背后隱藏著房地產(chǎn)行業(yè)的重大問題。就像房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅的征收,盡管存在不動產(chǎn)登記不完善和避稅空間大且不可控等客觀原因,但這兩個稅種從本世紀(jì)初就納入議事日程,但到現(xiàn)在的10多年間,之所以遲遲無法進入實質(zhì)性征收,制約因素絕非是這些客觀原因。
  客觀地講,相比行業(yè)內(nèi)外其他稅種,土地增值稅征繳確實存在更大的操作空間,比如開發(fā)商可以通過項目跨年開發(fā)、分期預(yù)售、延期竣工等方式來拖延結(jié)算時點,甚至以社區(qū)整體配套逐年建成和完善,將單體項目結(jié)算時點無限期推后;而且可以通過做大裝修成本、公共配套成本、增加自持比例來降低土地增值部分。但是,相對于征管工作來講,這些問題僅僅是技術(shù)上的問題,任何稅種都面臨著操作空間和主觀避稅的問題。在這一點上,個人所得稅在征管時面臨的規(guī)避稅負(fù)空間和手段不會比土地增值稅少多少。
     被大家忽略的問題是,對于開發(fā)商和地方政府來講,房地產(chǎn)項目開發(fā)所包含的內(nèi)容之豐富、邊界之寬泛是簡單的商品房建設(shè)所無法涵蓋的,土地增值稅的納稅增值也絕非房地產(chǎn)項目結(jié)算收入單純地扣除結(jié)算成本項的凈增值額。比如說,由開發(fā)商承擔(dān)房地產(chǎn)項目所在區(qū)域的公共基礎(chǔ)設(shè)施(道路、水電煤氣等),由開發(fā)商進行土地的一級開發(fā)(“三通一平”和“七通一平”等)在各地方是非常普遍,特別在城市新區(qū)和開發(fā)區(qū)開發(fā)、城市新地標(biāo)建設(shè)、城市舊改中非常常見。但事實上,這些基礎(chǔ)開發(fā)本來應(yīng)該是由當(dāng)?shù)卣畞沓袚?dān)的。當(dāng)然,政府一般也會通過土地廉價出讓、土地一二級聯(lián)動,或者是稅收減免來回饋開發(fā)商,而這種基于互惠和支持的“交易”很難通過會計上“成本-收益”的比對來核算。因此,基于房地產(chǎn)開發(fā)項目的結(jié)算收入減去土地購置、建筑安裝等結(jié)算成本的土地增值核算模式是不可行的,結(jié)算成本無法將開發(fā)商對于整個區(qū)域公共服務(wù)配套的支出完全考慮在內(nèi),而結(jié)算收益應(yīng)該扣除開發(fā)商對于區(qū)域整體價值提升的貢獻(xiàn),而此類成本和收益在會計上是無法核算的,例如開發(fā)商對于區(qū)域開發(fā)價值的培養(yǎng)和貢獻(xiàn)是難以在會計上核算的。
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